城市综合体酒店式公寓问题研究及优化设计

引言
城市综合体酒店式公寓是城市地标，是家的样板，是流动的办公室，是整过容的小社会，是迷你版上流圈，是生活方式博物馆，是消费的集大成者。或许你对城市综合体这个名字已不再陌生，它是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一般来说，酒店式公寓是城市综合体最基本的业态组成部分之一。
已经习惯了家的庸常，写字楼的机械化、生活的一成不变与挥之不去的生活压力，但在城市综合体酒店式公寓里，一切皆可抛去。这里永远井井有条、床单永远整齐、服务永远到位、人们总是陌生又彬彬有礼，它满足了你对精致生活的向往和被人呵护的心理追求。在这样一种高品质居住行为模式的带动下，城市综合体酒店式公寓很快风靡全国，可是一系列的问题也随之而来。

1城市综合体酒店式公寓中存在的系列问题研究

1.1概念模糊引发的问题纠纷

比起发达国家，中国的房地产业起步较晚，概念模糊是房地产市场的重一个要特征。在城市综合体酒店式公寓全国热销的时候，许多开发商为了谋取利益，就在小户型住宅产品上冠以酒店式的美名，转为酒店式公寓项目。盲目的消费者甚至没有分清酒店式公寓和普通住宅的区别，就跟风购买酒店式公寓作为投资，殊不知酒店式公寓划归商业用地，使用年限较短，如果作为投资用房，其价值会逐年降低，价格也会大打折扣。同时由于酒店式公寓的高水电费(非民用)、高物业费，其持有过程中要承担的成本，要比普通居民住宅高得多。
城市综合体酒店式公寓设计理念可以说是超前的，可是国外的理念引进得很好，但用的时候用偏差了，很多开发商都在打擦边球。目前在国内很多城市做的不是酒店式公寓，而是叫服务式公寓，它是提供有限的服务，只凭它提供服务的多少来决定它附加值的大小。很多开发商并没有根据市场研发自己的产品，许多项目也只是空有理念，未必都能实现。

1.2由硬件设计引发的问题

1、居住功能差，房型欠合理，舒适度不佳
通过调研发现很多城市的综合体酒店式公寓也为了在有限的空间提供更多的房源，牺牲了公寓的品质。多数户型只有单面采光通风，且进深较大，如果分隔又会形成黑房间。受总面积的限制，各功能空间容易相互影响，有些小户型彼此门窗相对，有的隔墙过薄，视线和声音都相互干扰，私密性较差。
此外，有的住户工作需要，希望灵活的改变房间的功能，或者居住人数的变化，想通过自行设计改变房间的数量，这就给设计者提出了更高的要求，是否能满足客户的不同需求也是一个项目成败的关键因素之一。
2、走道过长，得房率低
许多的中小城市综合体酒店式公寓的得房率多数在70%左右。这与新建住宅80%左右的得房率相比较低。一方面酒店式公寓的投资风险和高额的税费影响了购买者的选择，还有一个重要因素是多数酒店式公寓往往采用中间一条窄长走道，两侧为住户，如同鱼骨状的平面布局，还有的过道绕电梯一圈，四周住户的环形布局。各户所分公摊面积较多，从而降低得房率。另外在寸土寸金的小户型中各种管道、墙体占用的面积也比大户型明显增多。
然而提高得房率并不是一味地减少公摊面积，而是要在满足使用要求、技术要求和设计规范要求的前提下，通过平面结构的优化，达到公摊面积的合理节约分配。
3、可识别性差，交通拥挤
住户反映识别性差是因为综合体酒店式公寓每层多户，鱼骨状、回环状的平面布局的弊端。进入走道，除门牌室号之外无其他可识别的标志，缺乏方位感。交通拥挤问题更是严重，集中式的垂直交通在每天出行高峰时根本不够用。每层多户的布局，假设每户只有一人居住，每天也有几百人上下进出，加上年轻人居多，每天出入频率更高。有时还有保洁人员推车出入，显得更加拥挤。拥挤状况不但加重了电梯的运载频率和运载量，而且使综合体酒店式公寓品质与形象大打折扣。
可问题往往又是双刃剑，如果一味的增加电梯的数量，虽然拥挤问题得到了缓解，可无形中造成了成本的增加，最终还是由住户来买单。所以还需要回归问题的原点，找到这个症结是不是可以通过平面的优化设计以及结构的调整得到改善。
4、居住人群繁杂，商住矛盾突出#p#分页标题#e#
城市综合体酒店式公寓中有自住的客户，也有将手中的小户型租赁或转卖的，还有购买酒店式公寓作为办公室的小公司……以上这些因素都使城市综合体酒店式公寓的居住人群变得复杂化，公共安全问题形成忧患。
由于法规的不健全，目前还没有针对商住两用综合体酒店式公寓楼的消防标准规定，从建筑装修材料来说，办公楼的装修档次高，可燃物较多，用电量较大，防火规范较住宅严格。如果是住宅只需设消火栓系统，但商业营业厅和办公楼则按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。因此，对于商住两用酒店式公寓，如果开发商对其规划用途报建的是住宅，并按住宅消防标准审核，无疑会存在一定的消防隐患。

1.3酒店式公寓面临的政策考验

从国家有关部门出台“二次调控”、“酒店式公寓项目不得分割销售的规定”到最新的 “限购令”的政策，非住宅类的酒店式公寓产品一会被冰冻一会又热销，原来酒店式公寓不在限购令的范畴。
业内专家认为酒店式公寓类产品早在2006年就已出现，目前政府部门有必要给公寓类物业进行专业的规范界定，否则以前销售的大量公寓类住房都将面临“名分”不清的顾虑。一些政府部门也指出，公寓类楼盘的销售虽然不违反限购政策，但也要关注这类房屋的销售是否有利于稳定房价。

2城市综合体酒店式公寓优化设计

城市综合体酒店式公寓与居住建筑有许多共性，但笔者在实地调研中发现，城市综合体酒店式公寓并不适合一般居住建筑设计标准。由于使用者的居住行为的差异性，酒店式公寓无论是在户型设计、配套设施标准，还是餐饮、商务功能等诸多方面，应该体现出功能空间设计的多元化与特殊性。

2.1建筑优化设计

(一) 由于城市综合体酒店式公寓的特殊性，在标准层布局上，采用点板结合“综合式”布局。结构方面，采用框架结构和框剪结构最多。通过合理的建筑结构形式解决通风采光问题，提升产品的均好性、实用率及得房率。
(二) 现有的小户型往往进深过大，暗卫、暗厨。在套内布局上，改直套为横套，既能有效控制总面积，又能做到厅、卧、厨、卫全明，居室自然通风采光，同时还能丰富立面。
(三) 小户型不应以牺牲功能为代价来一味求小，而应在细化功能分区，合理配比居室面积以及充分利用空间。
(四)适应性设计的应用，适应性设计理论原于荷兰建筑师John Nicholas Habraken提出的支撑体理论，该理论在居住建筑里已经有很深入的研究及应用。笔者希望把支撑体模型嫁接到城市综合体酒店式公寓的设计中，使其满足客户对办公、居住、交往等多种居住行为模式的需求。不仅可以让住户参与设计，而且实现户型的自由组合。适应性设计在提升城市综合体酒店式公寓附加价值的同时，真正的做到设计以人为本。。
(五)注重个性的表达，城市综合体酒店式公寓的使用者多为年轻人，颇具独立意识且个性强烈，满足他们个性要求的多元化特色公寓才能受到追捧。个性化的设计还反映在设计细节上，如角窗和飘台的巧妙、强调个性化界面，卧室和客厅没有明显的划分，整体浴室，开敞式环保节能型整体厨房，精确计算居住人数的小餐厅等等。

参考文献

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[2]朱昌廉.住宅建筑设计原理.北京.中国建筑工业出版社.1999
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[5]吴也．漫谈“酒店式公寓”．中国房地信息，2001（6）